不動産問題｜藤沢市の弁護士なら弁護士法人 湘南LAGOON｜相続 離婚 企業法務

不動産オーナー様・家主様・管理会社様は、いくら賃借人が賃料を滞納しているといっても、賃借人の同意なく部屋を片付けや明け渡しをさせることができません。しかし、法律に則った手続を行えば、このような問題を解決することが出来ます。

当事務所は、これまでにも多くの不動問題を扱い、迅速・確実な解決を実現して参りましたので、不動産オーナー様・家主様・管理会社様は、どうぞ安心してご相談下さい。

1.物件の調査

弁護士が一緒に現地に赴き、現況を調査します。 物件の調査には、その後の手続をスムーズに進めるためのポイントがありますので、非常に重要です。

2.内容証明による催告・交渉

調査結果にもよりますが、賃借人の事情を聞き、話し合いや交渉を行うことで、裁判手続を行わずに解決できるケースもあります。
まずは内容証明文書によって、賃料の催告と賃貸借関係の解消を求める意思表示を証拠に残した上で、話し合いや交渉を行います。

3.占有移転禁止の仮処分

賃借人が多重債務などに陥り、いつのまにか行方不明になり、得体の知れない占有者がいるという場合もございます。
このような場合、占有者は物件の明け渡しを妨害するためにわざと占有を第三者に移してしまうことがあり、明け渡しの判決を得る前に、第三者に占有が移ってしまうと判決が無意味になってしまいます。占有移転禁止の仮処分は、これを防ぐための保全手続です。

4.賃料請求・明け渡し訴訟

賃借人が話し合いや交渉に応じない、あるいは賃借人が行方不明などの場合は、裁判所に訴訟を起こします。
裁判の判決に基づく明け渡しは、大家さんにとって一番リスクが少なく確実な手段ですので、安心して弁護士にお任せ下さい。

5.強制執行

勝訴判決を受けても、賃借人や占有者が開き直って任意に明け渡さない、または賃借人が行方不明の場合などは、強制執行手続により強制的に明け渡しを行います。
この際、賃料債権がある場合は、部屋にある動産（家具や貴重品等）を換価して債権に充当することが出来ます。

賃料滞納は、不動産オーナー様・家主様・管理会社様を悩ます大きな問題です。 賃料を滞納する入居者・賃借人には一刻も早く退去してもらいたいところですが、法律・判例では自力救済（法律の手続をとらずに自力で明け渡しを実現すること）は禁止されています。もし、賃貸借契約書に「家賃滞納の場合に建物の鍵を交換して強制退去する」などの記載があったとしても法律的には無効となり、法律による手続きをとらずに強制的な明け渡し・立ち退きを実現すること（鍵の交換や家財道具の撤去）は違法となり、民事賠償責任や刑事罰を負うことにもなってしまいます。

しかし、これらは弁護士にご依頼頂き、法律による手続き（訴訟・強制執行）を行うことで、適法に明け渡し・立ち退き・滞納家賃の回収を実現し、問題を迅速に解決することが可能となります。

賃借人（入居者・テナント）が建物を契約内容に反する使用方法をしている場合等、賃貸借契約を解除して、明け渡し・立ち退きを請求できる場合もあります。
また、老朽化した建物を取り壊す際等、入居者・テナントの立ち退き交渉も対応致します。

これらは賃料滞納よりも解除事由を慎重に検討する必要がありますが、弁護士にご依頼頂き法的な問題を十分に検討することで、適法に明け渡し・立ち退き交渉を進めることが可能となります。

土地の借地人が地代を滞納している場合、賃貸借契約を解除して、建物収去及び明け渡しを請求することができます。 また、不法占有（占有する法律上の権原がないのに、占有していること）している建物、動産、自動車等がある場合も、土地の所有権に基づいてそれらの収去及び明け渡しを請求することができます。

しかし、これらについても法律・判例では自力救済（法律の手続をとらずに自力で明け渡しを実現すること）は禁止されておりますので、適法、且つ、迅速に解決するために、弁護士にご相談下さい。

不動産オーナー様・家主様・管理会社様にとって、賃料の滞納問題は、極めて深刻な問題です。
昨今、賃料の滞納問題は増加する一方で、強引な回収・明け渡し請求に対する規制は強化される方向にあり、経営的な側面からも、法律に則ってトラブルなく賃料の回収、及び必要に応じた明け渡し請求を行うことが重要となって参ります。

その上で、支払能力があるにも拘わらず、賃料を滞納している悪質な賃借人には、支払督促や少額訴訟という法的手続きを講じることが有効であり、支払督促も少額訴訟も、簡易裁判所で申し立てることができます。訴状や申立書は必要になりますが、正式裁判のような訴状ではなく簡易なもので足り、費用も抑えることができますので、まずは弁護士にご相談下さい。

1.未払賃料の支払い請求

滞納問題を解決する為には、正しい手順を踏む必要があります。
賃借人がなかなか賃料を支払ってくれない場合には、まず内容証明郵便を送付し、賃料の支払いを求めます。

2.保証人への請求

賃借人が賃料を支払ってくれない場合、保証人が支払いの義務を負い、貸主は保証人に滞納賃料を請求することができます。

3.法的手続き（支払督促・小額訴訟・強制執行）

支払能力があるにも拘わらず賃料を滞納している賃借人には、「少額訴訟」「支払督促」「強制執行」といった法的手続きを講じることが有効です。

4.土地建物の明け渡し請求

滞納が一定程度を超えてもなお、賃借人が支払いに応じない場合には、契約を解除し、明け渡し請求を行います。
尚、明け渡しはその方法を間違えると、逆に訴えられるおそれもありますので、まずは弁護士にご相談下さい。

支払督促は書類審査だけの簡便な手続で、裁判所に行く必要もありません。
尚、支払督促は債務者の住居地を管轄する簡易裁判所に申立てを行うのですが、債務者から支払ってもらえずに、異議を申し立てられてしまうと、通常の民事訴訟手続に移行してしまい、債務者の住居地を管轄する裁判所に訴訟手続が係属してしまいますので、債務者の住居地が遠方の場合には、この方法は使わない方が良いと思われます。

請求額が60万円以下の場合、少額訴訟という制度もあります。
少額訴訟手続は、1回の期日で審理を終了し、判決が出るのが原則です。少額訴訟の場合は、債権者の居住地近くの簡易裁判所で申立てを行うことができますので、支払督促の場合とは逆に遠隔地の債務者を債権者の居住地近くの裁判所に来させて手続を進めることができます。

少額訴訟での勝訴判決や支払い督促が確定した後も、滞納している賃料を支払わない場合、賃借人の預金や給与を差し押さえたり、車や家財を保有している場合には競売にかけて現金化して、回収することができます。
給与を差し押さえると、裁判所から賃借人の職場に差押執行命令が送付されますので、賃借人が自主的に家賃を支払ってくることもあります。ただし、強制執行は、賃借人の財産の在りかがある程度判明していなければ申し立てを行うことができず、また、申し立てをしても空振りに終わってしまうこともあるため、十分な注意が必要です。